سجاد فهیمی؛کارشناس حقوقی گفت: طرفین معامله در تنطیم قرارداد حقوقی درحوزه املاک به نکات مهم متن مبایعه نامه توجه کنند تا با مشکلات قانونی و عواقب بعدی مواجه نشوند.

به گزارش خبرافلاک با توجه به عدم آگاهی مردم نسبت به مباحث حقوقی و بروز برخی مشکلات در این رابطه، بر آن شدیم تا ساعاتی از هر هفته را با بیان سلسله مباحث دانش حقوقی از جانب کارشناسان حقوق و جزا در کنار شما باشیم،.در نهمین نشست کارشناس حقوقی مارا با قوانین خرید و فروش املاک آشنا می کند.

سجاد فهیمی ؛کارشناس حقوقی در گفت و گو با خبرافلاک اظهار داشت:قانون ثبت اسناد و املاک  جمهوری اسلامی ایران مصوبه ۶اسفتد ۱۳۱۰در ۱۵۷ماده تنظیم شده است که رعایت نکات مهم این قانون درهمه معاملات ضروری است.

وی افزود:سند درمحاکم حقوقی به نوشته ای گفته می شود که نقش مهمی دراثبات یک ادعا داشته باشد ودرمقام دفاع از آن استفاده می شود وحق را دردادگاه اثبات می کند.

کارشناس حقوق عنوان کرد: اسناد به ۲دسته رسمی و غیر رسمی یا عادی تقسیم می شوند.سند رسمی سه ویژگی مشخص و بارز دارد؛ سندی که دراداره ثبت اسناد هر شهر صادر می شود؛دوم سندی که در دفاتر اسناد رسمی تنطیم می شود وسوم سندی که نزد مامورین اسناد و املاک درحدود اختیارات آنها تنطیم می شود.

فهیمی تصریح کرد:اگرسندی این سه ویژگی را نداشته باشدبه آن سند غیررسمی یا عادی می گویند.مثل قولنامه و مبایعه نامه هایی که بنگاه های املاک تنظیم می کنند یا استند املاک کشاورزی که به صورت قولنامه ای تنظیم می شوند.

وی بیان داشت: زمانی که سند رسمی و غیر رسمی باهم برخورد می کنند یا درمقام دعوا،طرفین یکی سند رسمی دارد و دیگری غیر رسمی ؛سند رسمی برسند غیررسمی وعادی ارجحیت دارد.

کارشناس حقوقی افزود:به تمام اموال منقول و غیرمنقول درلفظ املاک گفته می شود .منقول یعنی مالی که قابلیت جابجایی دارد مثل پول، سکه، طلا، ماشین و غیر منقول مثل ساختمان و زمین که قابلیت جابجایی ندارند.

فهیمی اشاره کرد:مواد معدنی، چاه آب و کشاوری و ساختمان و محصولات کشاورزی ذیل مجموعه املاک غیرمنقول هستند.

کارشناس حقوقی اظهار داشت: امروزه بنگاه های املاک نقش مهمی در تنطیم قرارداد دارند یعنی بیشتر قراردادهای بیع(خرید و فروش) و رهن و کرایه املاک وقرارداد مشارکت توسط بنگاه داران تنظم می شود.

وی افزود: به دلیل نا آگاهی خریدار،فروشنده ،موجرو مستاجر از قوانین املاک، پیامدهای ناگواری در زمینه معاملات املاک شاهد هستیم.

فهیمی اشاره کرد:این پیامدها شامل شلوغی دادگاه ها، پرداخت هزینه دادرسی و حق وکاله وکلاست و درنهایت افراد به آن هدفی که مورد نظرشان است نمی رسند.

وی بیان کرد:حتی برخی اسناد که توسط دفاتر اسنادرسمی صادر می شوند ایرادات قانونی دارند. باید بدانیم که دفاتررسمی هم امین ما نیستند که هرچیزی نوشتند ما قبول و امضا کنیم بلکه با مطالعه قوانین، پای معامله برویم.

این کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه برخی دفاتر ثبت اسناد نیز مرتکب تخلف می شوند تصریح کرد:برخی اوقات یکی از طرفین دردفتررسمی ، با زیرکی آنچه مدنظرش است را تنظیم می کند و طرف مقابل به دلیل نااگاهی و اعتماد امضاء می کند.

فهیمی افزود: متاسفانه برخی بنگاه داران و مشاوران املاک سواد حقوقی ندارند و صرفا دنبال دریافت کمیسیون هستند و چون  متوجه موارد قانونی نیستند موجب مشکلات حقوقی می شوند.بنابراین نیاز است خودمان سواد حقوقی داشته باشیم و قبل اینکه معامله ای انجام دهیم کلیات حقوقی را مطالعه کنیم .

وی اظهار کرد: اگرفرد بخواهد با یک شخص حقیقی قرارداد ببندد ابتدا باید مدارک شخصی و شناسایی او را ببیند و مطمئن شود مدارکش معتبر است و جعلی نیست.درمعامله اموال منقول مانند خودرو و غیرمنقول مانند زمین بایدحتما مدارک شناسایی را تطبیق داد.

فهیمی افزود: درمواردی که فروشنده یا موجروکالت نامه فروش یا اجار داشته باشد هم باید مدارک را با سند تطبیق داد ومتن وکالت نامه باید به طور کامل مطالعه شود.

کارشناس حقوقی اظهار داشت: درخصوص تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی مانند موسسات و شرکت ها ، باید از قانونی بودن و اختیارات اعضای هیئت مدیره وامضا کنندگان و موضوع شرکت و وضعیت مالی آن اطلاعات کسب کرد.

وی افزود: باید مطمئن شد شرکت یا شخص حقوقی نماینده صلاحیت تنظیم قرارداد دارد؟ شخصی که پای معامله آمده،هیئت مدیره به او اختیار معامله داده است؟اساسنامه، آگهی تاسیس، آخرین تغییرات شرکت ،موضوع شرکت، انطباق با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه و آدرس شرکت، شماره ثبت وکداقتصادی همه بررسی شود.

فهیمی تصریح کرد:نیاز است یک وکیل یا شخص مطلع از قوانین درهنگام عقد قرارداد به شخص حقیقی مشاوره بدهد.

 وی افزود:یک جمله معروف در بنگاه های معاملاتی در متن قراردادها ذکر می شود که اگردقت نشود عواقب برگشت ناپذیری برای طرفین دارد.جمله: “اسقاط کافه خیارات”.

فهیمی گفت: این جمله یعنی طرفین قراداد حق فسخ قرارداد را از خودشان سلب می کنند.اسقاط یعنی سقط کردن ؛کافه یعنی همه چیز؛ خیار یعنی حق فسخ.

وی افزود: یعنی طرفین بعد امضاء قرارداد هیچ حقی در فسق قرارداد ندارند حتی اگرضرر کنند یا مورد معامله را کم و زیاد بفروشند. زمانی که این جمله در متن قرارداد بیایداگر شخصی ضرر کرده نمی تواند تقاضای فسخ بدهد.

انتهای پیام/